Calculadora de plusvalía municipal (IIVTNU)
Calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) al vender un inmueble por los dos métodos —objetivo y real— y quédate con el que menos pague.
Método objetivo (sobre el valor catastral del suelo)
Método real (opcional) — para pagar menos si ganaste poco o perdiste
Desde la reforma de 2021 puedes tributar por la ganancia real del suelo en vez de por el método objetivo, y quedarte con el que menos pague.
⚠️ Cálculo orientativo. Coeficientes y tipo editables. Los coeficientes vienen sembrados con los máximos estatales de 2025; cada ayuntamiento fija los suyos (iguales o inferiores) y su tipo de gravamen (máximo legal 30 %), y los máximos se actualizan cada año. Confirma ambos con tu ayuntamiento. No incluye bonificaciones (herencia, vivienda habitual) ni recargos. No es asesoramiento fiscal.
¿Qué es la plusvalía municipal?
El IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava la revalorización del suelo cuando vendes, donas o heredas un inmueble urbano. Lo cobra el ayuntamiento.
Los dos métodos: paga el que salga menor
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años que lo tuviste.
- Método real: la ganancia efectiva (precio de venta − precio de compra), en la parte que corresponde al suelo.
Desde la reforma de 2021 puedes elegir el que menos pague.
¿Y si vendí con pérdidas?
Si vendes por un precio igual o inferior al de compra, no hay incremento de valor y la operación no está sujeta: no pagas plusvalía, pero debes acreditarlo con las escrituras.
Fuente: Texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (RDL 2/2004, arts. 104-110) y RDL 26/2021. Coeficientes máximos: tabla estatal vigente (editable por municipio).